不動産業者目線で見た各道路の種類の価値とは？
道路の種類により、不動産の価値が大きく左右されると解説していきましたが、今回はもう少し掘り下げて解説したいと思います。
そして、この道路の価値というものは
土地が大きくなればなるほどウエイトが大きくなってきます。
２０～４０坪ほどの戸建て住宅の場合、「建築基準法上の道扱いがない私道」といったかなり厳しい条件の道でも、多少苦労はするにせよ同じ家を再建築することができることが大半です。
ですが、100坪をこえるような大きな土地の場合、道路の種類によっては大幅な価格ダウンをせざるを得ないケースもあります。
① 前面道路が公道でなく私道の場合
私道の場合、管理者・所有者が個人や民間企業となってくるので、私道の所有者から、私道を通行することへの同意及び、掘削することへの同意書（水道の引き込み管などを設置する為に道路を掘る必要があるため）を取得を売主さんにお願いすることが多いです。
これがすっと同意してくれると助かるのですが、そうでない場合も多々あります。
この辺の話は下記リンクで詳しく解説します。
そうなると、せっかく見つかった買主に断られたりして商談がながれることも多いです。
ただし、2023年の民法改正において最低限の掘削を行う権利が認められたので、今後はこの同意書取得の習慣もなくなっていくかもしれませんね。♪
さて、小さな土地の場合は、民法改正のおかげもあり最悪私道の所有者の同意が取れなくともなんとかなる場合も多いですが、大きな土地だとこうはいきません。
不動産会社が大きな土地を見た場合、どのように開発していくのかは下記リンクにて詳しく紹介させて頂きますが、
大きな土地の場合、大規模な宅地開発やマンションの建設、ロードサイドテナントの誘致といったことが、土地活用として考えられますが、それに伴い都市計画法に基ずく開発協議というものを行う必要があるケースが多いです。
このような場合、必須で私道の所有者の同意を求められることが多いです。
そして同意が得られない場合、仮に1000坪もあるような土地でも家を数軒たてるのが精一杯の土地となってしまいます・・・
そうなってしまうと、周辺相場の10分の１以下の土地単価でないと売れないなんてことにもなりかねません💦💦
②建築基準法上で道の扱いない場合
これも①の私道の場合と似ていますが、小さな土地の場合は実は救済規定があるのであまり問題にならないケースが多いです。（詳しくは下記リンク参照）
小さな土地の場合、自然と買主の利用形態も戸建ての家を建てたりとなってくる為、救済規定が適応されることが多くなってきます。
これも土地が大きくなってくるとそうはいきません。
土地が大きいと、自然と建物サイズが大きくなったり、戸数が多くなってくるわけですが、そうなると救済規定の適応範囲から外れてしまいます。
そうなると、原則通り建物が建たない土地。
たったとしても戸建ての家数軒といった、非常に活用しにくい土地となり、土地の価値は大きく下がってしまいます。